Приостановление строительства загородного дома зачастую затягивается на месяцы и даже годы. Насколько важно официально оформить недостроенный дом, и как превратить недострой из набора стройматериалов в объект недвижимости, который можно продать на законных основаниях? Об этом читайте в нашей статье.

Как известно, возведение загородного дома - дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу. Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов. В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является - наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта . В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы. Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом. В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд. Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

• для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
• СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии. Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства. Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре.

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Игорь

Добрый день, Сергей! Хочу приобрести в ипотеку участок ЛПХ, документы на него есть, но на нем стоит недостроенный каменный дом, точнее фундамент и стены, возведенный лет 20 назад, документов нет, с юридической стороны как правильно все оформить.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! Самым лучшим вариантом является регистрация нынешним собственником данного недостроя в качестве объекта незавершенного строительства. В этом случае на дом будут документы о собственности и он будет поставлен на кадастровый учет. Без этого получается, что Вы покупаете только земельный участок. А дом без легализации может быть признан самостроем.

Ольга

Добрый день. Скажите, а есть разница в начислении налога для Волгограда для завершенного и незавершенного строительства жилого дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Ставки налога являются одинаковыми, но при этом начисленная сумма налога в отношении объекта незавершенного строительства может быть меньше из-за его меньшей инвентаризационной стоимости.

Людмила

Скажите пожалуйста,могу ли оформить дом на садовом участке,земли с/хозяйств.назначения для ведения садоводства,куплен был в 2015г как незавершенное строительство 106 и,кирпичный 2х эт.есть скважина,отопление воны,в/яма.Незавершенка 87%.Земля в собственности и незавершёнка тоже в Собственности.Как оформить завершённое строительство и возможно ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Вам надо получить технический паспорт на дом в БТИ после завершения строительства дома, присвоить ему адрес, а потом направить уведомление в местную администрацию о завершении строительства. После этого можно подавать документы в Росреестр для регистрации права собственности.

Сергей

Здравствуйте. В снт куплен участок 12 соток в 2017г. В этот же год оформлен дом и участок в собственность. Год постройки 1995. Есть прописка и проведен свет. Нужно ли будет в 2019 разрешение на строительство для изготовления техпаспорта и ввода дома в эксплуатацию т.к его нет?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Если Вы оформили дом в собственность с регистрацией в Росреестре, то значит у Вас есть технические документы на дом. Поэтому при их наличии получать разрешение на строительство не требуется. Кроме того, до март 2020 года для начала строительства объектов ИЖС не надо получать разрешение на строительство, надо направлять только уведомление в местную администрацию.

Людмила

Добрый день! Покупаю земельный участок и недостроенный жилой дом 40% готовности, имеется два св-ва от 2005г., больше у продавца нет никаких документов. Говорит, что сделает на меня доверенность и я буду заниматься подготовкой документов. У меня сейчас проходит параллельная сделка по продаже квартиры. Поэтому сейчас могу дать только залог. Но вот такая ситуация, мной были измерены границы- от фасада 5 м., а от соседей с одной стороны 2м. Как быть в такой ситуации? Ведь по новому законодательству мне могут отказать в разрешении на строительство и я не смогу завершить объект и сдать его в эксплуатацию. Получается что покупаю только земельный участок? Что Вы можете посоветовать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! В настоящее время до марта 2020 года для объектов ИЖС не надо получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, достаточно только уведомления местной администрации. Поэтому можно посоветовать как можно скорее достраивать дом. Другим вариантом является узаканивание дома через суд, если нет разрешения на строительство.

Илья

Добрый день! Имеем садовый участок в СНТ. Земля сельхозназначения, разрешенное использование: для садоводства. В начале лета 2018 начали строить капитальный дом, залили фундамент. На тот момент никаких уведомлений не подавали, да и, на сколько понимаю, не нужно было. Оформить не успели. Сейчас с 2019 года по новому закону строить на этих землях ничего нельзя. В феврале подавали уведомление, но нам отказали. Есть ли какая-нибудь возможность его оформить? Если в судебном порядке, то какие перспективы? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! В соответствии со ст. 222 ГК РФ постройка будет самовольной, если на момент начала ее возведения существовал запрет на строительство в силу отсутствия разрешенного использования. Но так как Вы начинали строительство тогда, когда строить было еще можно, то можно попытаться сыграть на этом моменте. В любом случае без помощи профессионального юриста не обойтись, так как ситуация неоднозначная с правовой точки зрения и требует изучения практики и штудирования законодательства.

Игорь

Хорошо, но как вы думаете, что если мне в соотсетствии со ст. 51.1. ГрК РФ заявить о реконструкции дома, (переустройство, ремонт и усиление фундамента, переустройство мансандры)именно с этим описанием. Дай Яхве, дадут разрешение, и я в течении 10 лет спокойно не торопясь построюсь в рамках указанных границ в соответствии с установленными нормами. (обычная дача не исторические поселения, от руки ресуется схематический план участка и дом на нем с отступами). Почитал судебную практику по делам о строительстве, а не о реконструкции.Это сильно дорогу кому то перейти нужно!Или просто строится ближайшие года 3. Возможны сверки кадастра с гугл, и т.д картами? Суть то в том, что борются с особняками и многоквартирниками а пострадаем мы нищеброды многодетные.

Сергей (старший юрист)

В принципе, такой вариант вполне допустим, так как закон не предусматривает обязательного выхода проверяющих на место.

Игорь

Здравствуйте, ситуация такая в декабре 17 года оформил дачный дом заполнив упрощенную декларацию по дачной амнистии, Успел по упрощенке буквально в последние дни. Но самое интересное не в этом, ни какого дома нет до сих пор. Вот так я, хотел себе упростить жизнь, а обстоятельства изменились. Возможно, начну строительство в это лето, естественно без всяких уведомлений, дом то по документам уже есть и я за него налог заплатил. Строить не заморачиваться, или посодют меня за подлог документов. Или заявить, что снес до 1 марта 19 года разрешение не требовалось. Все-таки дом строить хочу!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! Лучше побыстрей построить, так как маловероятно, что будут устанавливать соответствие документов фактическому положению. Кроме того, Ваши действия не привели к причинению ущерба государству и, следовательно, никакой ответственности Вы понести не должны.

АЛЕКСЕЙ

земля в собственности с 2011 г назначение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, построил фундамент, коробку в 2013г под дом на этом участке и пока заморозил, что в дальнейшем меня ожидает при оформление этого дома и что сейчас?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! До марта 2020 года для завершения строительства таких домов не надо получать разрешение на ввод в эксплуатацию, а после этой даты надо будет получать разрешение, что будет сопряжено с дополнительными трудностями.

Александр

Добрый день. В 2000 г приобрели участок ЗНП в черте города со старым домиком,Старый дом сломал, получил разрешение на строительство в этом-же году начал стройку, землю приватизировал, дом достроил и проживаю,подведены все коммуникации, заключены все договора, оплачиваю все коммунальные платежи,прописан по адресу,хочу дом зарегистрировать как быть? разрешение на строительство давно просрочено! из документов: договор купли продажи на старое домовладение и землю,свидетельство о гос.регистрации земли, и просроченное разрешение на строительство, как узаконить? только по суду?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! На основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Вам надо направить уведомление в местную администрацию о завершении строительства и предоставить необходимые документы. После проверки Вам будет выдано уведомление о соответствии или несоответствии дома обязательным требованиям. Попробуйте для начала пойти таким путем, а потом уже надо смотреть, что делать дальше.

Сергей

Здравствуйте. На участке в СНТ начал строительство дома. Не проследил за правильность разметки под сваи. В результате получилось минимальное расстояние до соседского забора до первой угловой сваи 2,85 м. Далее, по длине дома,11 м, расстояние увеличивается до 3.5 м. Руки как-то опустились. Потом болезнь и вот дом не достроен. Есть крыша, окна, утепление, наружная отделка- сайдинг. Внутри не обшитые стены. Дом каркасный. Посоветуйте, пожалуйста, что можно сделать.

IMG_0823.JPG

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Не совсем понятно, что Вас смущает. Отклонение от проекта или от минимально допустимых расстояний до границ соседского участка?

Ольга

Добрый день Сергей! У нас с мужем есть земля ЛПХ, мы на ней построили наполовину дом, но слышали про дачную амнистию что нужно до марта оформить дом, т.е зарегистрировать. Что будет если мы года через 2 это сделаем? Якобы сейчас упрощенная программа по оформлению, так ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! В этом случае Вам надо будет получать разрешение на строительство и на ввод дома в эксплуатацию в общем порядке. До 1 марта 2019 года можно ограничиться направлением уведомления в местную администрацию о начале строительства и в этом случае можно будет не получать разрешение на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Владимир

Здравствуйте! Участок под ЛПХ (состоит:6соток в собственности, 8 в аренде на 49 лет). Дом построен(фунд.плита,стены,крыша) на 6 сотках с заходом на 8. Никаких документов на дом. Могу поставить на кадастровый учёт по упрощенке(до 1.03.19г.) без БТИ? Если да, какие документы? Даст ли это плюс при легализации через суд? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Без БТИ никак, так как именно БТИ выдает технические документы на дом, а без этих документов на кадастровый учет не поставят. Поэтому Вам будет лучше написать уведомление в местную администрацию о начале строительства, так как при наличии согласования Вы сможете сделать все легально.

Илья

Добрый день! На садовом участке имеется недострой (фундамент, стены и крыша). Документов на дом нет никаких. Кроме того со стороны проезжей части построен в 1 метре от межы. Есть ли сейчас возможность его узаконить? В надлежащий вид (штукатурка/стяжка) можем привести за 1-2 месяца.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! Можете подать уведомление о начале строительства в местную администрацию. Если выдадут согласование, то можно будет попробовать получить на дом технические документы и зарегистрировать право собственности.

Людмила

Здравствуйте! Нужна ваша помощь. Земельный участок в аренде под ИЖС, до окончания договора аренды не успеваем закончить строительство дома. Могу ли я зарегистрировать право собственности, как объект незавершенное строительство и можно ли присвоить адрес на незавершенное строительство. Какие документы будут необходимы. Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Конечно, Вы можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства. Для этого Вам надо обратиться в БТИ за получением технических документов на дом, а потом с этими документами обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. В соответствии с постановлением Правительства РФ №1221 адреса могут присваиваться также в отношении объектов незавершенного строительства.

Лилия

Здравствуйте! После смерти отца я унаследовала участок с домом в СНТ. Участок зарегистрирован в собственность, дом у отца, с его слов, числился как "недострой" (начало строительства - 1993 год). Но никаких документов на дом, как недостроенный объект, у меня нет. Вопрос следующий: можно ли в свете грядущих с 1 - го марта 2019 года изменений в законодательстве каким - то образом поднять документы на дом, как на объект незавершенного строительства, и в какие инстанции для этого нужно обратиться? Заранее спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Попробуйте сначала обратиться в правление садоводческого товарищества, у них должны быть документы о предоставлении земельных участков и, возможно, относительно построенных домов. Но Вы можете оформить данный дом в рамках "дачной амнистии".

Андрей

в 2011г. Нарофоминским БТИ (московской обл.) выдан техпаспорт на недостроенный ИЖС площадью 684кв.м. В 2019 Мосгосстройнадзор отказал в принятии уведомления на окончание строительства так как нет на руках разрешения на строительства. В уведомлении на начало строительства также отказывает так как площадь дома больше 598кв.м. что запрещено правилами землепользования Москвы от 2017г. Что посоветуете? Подавать в суд на Мосгосстройнадзор и требовать выдать акт завершенного строительства?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Формально отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию дома правомерен, так как отсутствует разрешение на строительство. Можно попробовать подать заявление в суд о легализации самовольной постройки. Предварительно стоит также изучить судебную практику по такого рода делам в Московской области.

Леонид

Здравствуйте! Какие документы нужны для получения разрешения на строительство жилого дома, который зарегистрирован в росреестре как незавершённый строительством? То есть, на дом есть свидетельство о регистрации, а разрешения на строительство нет. Я, скорее всего, не успею закончить окончательное строительство жилого дома до 1.03.2020 г. и мне необходимо будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию. А для этого мне нужно будет получить разрешение на строительство. Куда мне нужно (или не нужно) обращаться для этого? И какие документы необходимо собрать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! В настоящее время разрешения на строительство объектов ИЖС не выдаются. Поэтому можно ожидать, что до 1 марта 2020 года в законодательство будут внесены изменения, которые позволят учесть данный момент при получении разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. На данный момент формально этот вопрос не решен и отсутствие разрешения на строительство является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (но получать данное разрешение сейчас не требуется). Поэтому необходимо дождаться внесения изменений в законодательство или разъяснений государственных органов.

Юлия

Добрый день. У моего папы был земельный участок и на этом участке дом (пострадавший от пожара в 2014) затем в 2015г он передал все это мне по договору дарения. Дом после пожара (не пригоден для проживания) так и стоит не разобран. Рядом в 2016 начали строить новый дом залит фундамент,поставили сруб и крышу. Как и куда обращаться чтобы его недостроенный зарегистрировать? Какие документы нужны? Или ничего не предпринимать и достраивать потихоньку,а на это уйдут годы. И как правильно оформить снос старого сгоревшего дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! Надо обратиться в БТИ за получением технических документов на объект незавершенного строительства, а затем подать документы в Росреестр для регистрации права собственности. Но в этом случае могут возникнуть сложности в связи с тем, что отсутствует уведомление местной администрации о начале строительства. Легализовать строительство надо, иначе дом могут признать самовольной постройкой и снести. Для снятия сгоревшего дома с регистрации надо подать документы в Росреестр для его снятия с кадастрового учета и прекращения права собственности.

Леонид

Спасибо, Сергей. Мне кажется, что Вы не внимательно прочитали мой вопрос, поэтому не совсем правильно мне ответили. Я написал, что свидетельство о собственности на недостроенный дом у меня есть и мне уже начисляют налог на этот недостроенный дом. Кроме того, у меня этому дому присвоен адрес. Поэтому, раз есть свидетельство и адрес, то и продать его мне не составит труда. Я же купил его и перерегистрировал на себя. Вот прописаться я, скорее всего, не смогу. Но с другой стороны, если я оформлю дом как законченный строительством, то и налог на собственность мне начислят в несколько десятков тысяч рублей ежегодно. В принципе, я уже сейчас могу проживать в этом доме. Но стройка ещё будет продолжаться неизвестно сколько времени. Подскажите, есть ли какой нормативный документ, обязывающий переводить стройку в законченное строительство и какой срок на это отпущен? Разрешение на строительство, вероятнее всего, прежние хозяева сдали в росреестр при оформлении недостроя. Сейчас я могу ввести дом в эксплуатацию до марта 2020 года без разрешения на ввод в эксплуатацию. Что Вы мне посоветуете?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! Такого документа нет. Определенных сроков завершения строительства домов нет. Поэтому завершать строительство или нет, Ваше личное дело. Но, на наш взгляд, продать объект незавершенного строительства по документам, хотя на деле в нем можно жить, будет сложнее за ту цену, которую Вы хотите.

Леонид

Добрый день! В 2014 году приобрел земельный участок с недостроенным домом. Получил два свидетельства о государственной регистрации права. Отдельно на землю и на дом. Жилой дом зарегистрирован как незавершенный строительством, назначение жилое, степень готовности 27%. Земля ИЖС. Присвоен адрес, налоговая начисляет и земельный и имущественный налог по этому адресу. Есть ли смысл переводить дом в состояние жилого или пусть числится как недострой? И какие документы необходимы в случае перерегистрации дома в жилой? Кроме свидетельст о регистрации прав никаких документов нет.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Леонид! В незавершенном доме нельзя прописаться, его будет сложно продать. Кроме того, может истечь срок действия разрешения на строительство (если выдавалось). Поэтому, если дом построен, то лучше его оформить. Вам надо поставить дом на кадастровый учет, получить технический паспорт на дом и подавать заявление на регистрацию права собственности.

Дарья

Добрый день! Имею в собственности полностью узаконенный земельный участок. Построили на нем капитальный дом, но завершение строительства ещё в процессе. Как мне можно оформить документы на него, как на объект незавершенного строительства и что для этого нужно сделать? Заранее спасибо за ответ!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дарья! Вам надо обратиться в БТИ для получения технических документов на незавершенное строительство. Затем обратитесь с заявлением в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и для регистрации права собственности на него. Полный перечень документов для регистрации установлен в законе о государственной регистрации недвижимости.

Ирина

В 2017 году приобрела земельный участок в СНТ, оформлено право собственности на него. Есть кадастровый план участка. В этом году строим капитальный двухэтажный дом для последующего проживания в нем: готовы фундамент, несущие первого этажа, залита плита второго этажа. Строим параллельно хозблок с капитальным фундаментом. Разрешения на строительство не брали, вроде оно и не требовалось. Важно ли именно до 1 января 2019 года зарегистрировать эти постройки и что для этого нужно? И можно ли эти постройки оформить в собственность на мужа (собственником земельного участка являюсь я)?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Если не зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства до 2019 года, то потом потребуется уведомлять местную администрацию о начале строительства с проверкой соответствия проекта строительства требованиям законодательства. Для регистрации указанного права необходимо получить в БТИ технические документы на незавершенное строительство и потом подать документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Право собственности может быть оформлено и на мужа.

Екатерина

К вопросу ниже, стоит оформлять незавершенное строительство? Или подождать января месяца?

Сергей (старший юрист)

Лучше начать в этом году, так как со следующего года вносятся изменения в категории земельных участков, на которых можно возвести капитальные жилые дома. Не исключено, что местная администрация по Вашим землям не примет градостроительных планов или данные планы не будут допускать возможность строительства жилых домов.

Екатерина

Добрый день! Приобрели участок в аренду в ДНТ, земли населенных пунктов, ведение дачного хозяйства. В последующем хотим построить дом и выкупить землю. Сейчас залили фундамент, до 1 марта 2019 года не успеем достроить, и оформить по упрощенной форме. Подскажите нужно нам брать сейчас разрешение на строительство? или оформить как незавершенное строительство, и какие в будущем будут последствия?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Сейчас не надо получать разрешение на строительство. Для оформление незавершенного строительства надо хотя бы залить фундамент и вызывать работники БТИ для оформления технических документов. Потом ставите объект на кадастровый учет и регистрируете на него право собственности.

Светлана

Добрый день! Купила в октябре 2018г. земельный участок в СНТ, земли населенных пунктов. На участке уже возведен капитальный фундамент для строительства жилого дома, но с нарушениями отступов от границ участка, т.е. одна сторона фундамента расположена от забора с соседним участком не на 3 метра, а на 1,5 метра. Можно ли сейчас (до 01.01.2019г) зарегистрировать фундамент как Объект незавершенного строительства? Не возникнут проблемы в оформлении Жилого дома после завершения строительства?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Право собственности на объект незавершенного строительства можно оформить. Но могут возникнуть сложности с получением технических документов, так как нарушение будет выявлено при обследовании фундамента. Кроме того, нарушение отступа позволит владельцу соседнего участка предъявить требование об устранении нарушений его прав (например, недостаточное освещение), что может привести вообще к сносу дома.

Дмитрий

Здравствуйте! В 2005 году купил участок с незавершенным строительством – домиком 6X6 метров. Земля в НСОТ- для ведения коллективного садоводства и огородничества (категория земель – земли населенных пунктов). Есть кадастровый план земельного участка, свидетельство на землю и свидетельство на незавершенный строительством объект, технический план незавершенного строительством объекта. Сейчас достроил. Как перевести в жилой дом и прописаться? И нужно ли это срочно делать до 1 января 2019 года? Или потом могут быть проблемы? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! Для того, чтобы признать данный дом жилым и пригодным для проживания необходимо обратиться в местную администрацию для образования комиссии, которая проверит данный дом на соответствие требованиям, предъявляемым к жилым домам. После этого надо оформить технические документы на дом и зарегистрировать право собственности. Главное, посмотреть допускается ли градостроительным планом, действующим в Вашей местности, строительство жилых домов на таких землях.

Мария

Здраствуйте! Подскажите пожалуйста: 1. Строим дом, фундамент/стены/крыша/окна/дверь уличная поставлены. Более ничего не сделано. Электричество подведено к дому, но внутрь не введено. Отопление отсутствует. Скважина для получения воды не пробурена (в деревне нет водопровода - у всех собственные скважины). Можно ли такой дом поставить на учет (оформить в собственность, введения дома в эксплуатацию)? 2. В связи с перечисленным подскажите пожалуйста, что еще необходимо сделать по минимуму, что бы после введения дома в эксплуатацию, можно было в нем прописаться? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Мария! 1. С августа 2018 года не требуется получать разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Достаточно только уведомить об этом уполномоченные органы. Если Вам БТИ выдаст технический паспорт на дом, то ставьте его на кадастровый учет, получайте адрес и регистрируйте право собственности. 2. Прописаться в доме можно будет при наличии адреса и зарегистрированного права собственности на дом.

Ольга

Добрый день. На дачном участке возведен фундамент под строительство дома. Можно ли и нужно ли до 1 января 2019 г. оформить этот недострой (т.е заказать на него тех паспорт, поставить на кадастровый учет и др.) ? Или смысла нет, все потом придется узаконивать через суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! С 01 января 2019 года изменяются правила оформления строительства строений на дачных земельных участках. Но при этом все ранее зарегистрированные права собственности на такие строения признаются государством. Поэтому целесообразно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Екатерина

Здравствуйте! В 2014 году купили участок, назначение ДНТ, построили дом (сруб под крышей на летночном фундаменте), так и остался недостроенным, никаких документов на дом не получали. Сейчас пытаемся продавать, слышали, что в 2019 году с такими неоформленными недостроями могут возникнуть проблемы. Действительно так? И какой порядок оформления таких объектов?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Проблемы могут начаться уже сейчас, так как строительство велось без получения каких-либо разрешающих документов. Уже сейчас дом является самовольной постройкой. Для легализации подобных домов необходимо обеспечить, чтобы его параметры соответствовали всем предъявляемым требованиям, что может быть подтверждено экспертизой, и подать заявление в суд о признании дома возведенным с соблюдением требований законодательства. Помимо этого в законе существует еще несколько условий, когда самовольная постройка может быть легализована.

Марина

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как нам поступить. Хотим купить дом, дом достроен, проведены газ, вода. Но по документам (по словам продавца) числится как незавершенное строительство. Участок в собственности у продавца. Можем ли мы приобрести этот дом, какие риски, сможем ли после покупки зарегистрировать его и присвоить адрес и с какими трудностями придётся столкнуться? Заранее спасибо за ответ

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Основная трудность заключается в получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Без этого документа Вам невозможно будет оформить право собственности на дом, получить адрес и прописаться в нем.

Евгений Берднико

Добрый день. Собираюсь купить земля с недостроенным капитальным домом. У земли разрешенное использование "Земли запаса (неиспользуемые)", по документу "Садоводство", Категория земель:Земли населённых пунктов, относится к ДНТ. На дом нет никаких документов. Смогу ли я зарегистрировать дом как объект незавершенного строительства, если он построен с соблюдением всех норм? И второй вопрос: если регистрация дома пройдет успешно, получится ли перевести землю в ИЖС при таких условиях?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Вам сначала надо определиться с тем, имеет ли право продавец продавать данные земли, ведь по закону они могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Если же этот вопрос решен, то Вы можете оформить дом как объект незавершенного строительства после получения на него технических документов. Изменить категорию земельного участка также не представляет сложным, но при этом надо предварительно сформировать соответствующий участок и поставить его на кадастровый учет.

Татьяна

Добрый день! Подскажите пожалуйста - у нас Свидетельство на от 2001 года на участок с находящимся на нем недостойным строительством. Сейчас хотим продать участок. Недострой фактически под снос. Делаем кадастровый план участка. Надо ли заказывать технический план на дом? И модем ли продать просто землю если на недострой есть свое Свидетельство?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Так как дом все же зарегистрирован как объект незавершенного строительства, то на него надо получать технический план. Но Вы можете продать отдельно земельный участок, оставив право собственности на недостроенный дом за собой, но при этом надо определить с собственником земельного участка порядок пользования Вами домом. Если собственник не согласится, то он может потребовать по суду сноса дома.

ЕЛЕНА

Здравствуйте. В Севастополе в 2002г. купила дом незавершенный строительством по договору купли-продажи.Есть тех.отчет,кадастровый паспорт и гос.акт на землю на праве постоянного пользования под индивидуальное строительство бывшему продавцу.еДом я достроила.Есть проект на дом,распоряжение и договор с госадминистрацией на строительство дома.Что нужно предпринять и с чего начать,что бы оформить право собственности и кадастр на недострой либо сразу на достроенный дом?Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Вам надо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Подробный перечень документов, которые надо оформить, можно найти в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Всеволод! Достроенным дом будет в том случае, если в нем будут созданы условия для жизни людей в соответствии с планом строительства. После завершения строительства дома надо будет получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и только потом идти в Росреестр для осуществления регистрации права собственности на дом.

Всеволод

Здравствуйте! (1) Если в загородном доме есть стены (сруб), крыша, проемы для окон и дверей, то можно ли считать дом "достроенным"? (2) Предположим, зарегистрировали недостроенный дом. Какие шаги надо будет предпринять, когда его достроят? Спасибо! С уважением Всеволод

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Надо смотреть, какие первоначально условия называл застройщик, а именно предлагал ли он купить готовый дом или недостроенный дом. Но если цена будет снижена, то можно и согласиться на покупку недостроенного дома при условии, что застройщик будет оказывать содействие в регистрации объекта незавершенного строительства.

татьяна

здравствуйте,мною был заключен договор задатка для покупки дома.теперь застройщик предлагает оформить куплю недостроенного дома и заключить со мной допдоговор.соглашаться ли мне на такого рода сделку?

Анна

Здравствуйте, строение одно по документам не завершённое строительство, 2 собственника, у одного все сделано, они живут там, а у другого собственника сделано под крышку, черновая отделка. Может один собственник, без другого оформить как завершённое строительство?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Нет, не может. Надо делить дом на два самостоятельных объекта недвижимости. Только после этого второй собственник может оформить право собственности на объект завершенного строительства.

Любовь

Здравствуйте, куплен был участок земли с недостроенным зданием,68 сейчас хотим достраивать.Какие наши дальнейшие действия по оформлению?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Это будет зависеть от того, есть какие-либо документы на это здание, было ли оно как-либо оформлено. В худшем случае если нет никаких документов на дом придется легализовать здание в судебном порядке. Если с документами все в порядке, то надо будет только получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Оксана О

Добрый день. Подскажите пожалуйста, можно ли оформить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства из документов есть только разрешение на строительство, кроме того объект находится на арендованной у администрации поселения земле. Если можно оформить такой договор, то какие документы нужны. И можно ли оформить такой договор у нотариуса?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Для купли-продажи такого объекта необходима его регистрация в Росреестре в качестве объекта незавершенного строительства. Поэтому пусть настоящий собственник сначала зарегистрирует объект незавершенного строительства и оформит на него право собственности.

Анна

Добрый день. Я приобрела дом с оформленным разрешением на реконструкцию, могу ли я, не переоформляя на своё имя разрешение, продолжить строительные работы и затем уже сдавать в эксплуатацию ижс на своё имя? Ещё по этой же ситуации-хочу взять ипотеку на часть работ, не будет ли проблемой что разрешение на имя бывшего владельца?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! При переходе права собственности на объект капитального строительства с выданным разрешением на строительство получать новое разрешение не надо. Старое разрешение сохраняет свою силу. А вот возможность получения кредита по разрешению на строительство, выданному старому владельцу, надо уточнять в том банке, в котором Вы хотите получить кредит. У каждого банка могут быть свои требования.

Виктория

Добрый день. Подскажите пожалуйста.. Собираемся купить землю в СНТ.. Земля оформлена в собственность, на ней стоит дом коробка, двери, окна, фундамент, но дом не оформлен ни как.. Продавец предлагает купить землю, а оформлением дома заняться нам самим. Разрешение на строительство не требовалось и что мы сможем его оформить по дачной амнистии..? В дальнейшем собираемся проживать в доме круглогодично. Сможем ли мы без проблем потом оформить дом на себя? Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Если дом капитальный, то разрешение на строительство получать надо и потом получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но тут встает другой вопрос: разрешается ли строительство таких домов на земле, предназначенной для ведения садоводства и огородничества. Поэтому Вам надо сначала смотреть вид разрешенного использования земельного участка.

Сергей

Здравствуйте. В собственности участок ИЖС и Объект незавершенного строительства.Дом достроил,но закончилось действие РнС.В управлении архитектуры сказали, что все дальнейшие действия только через суд как самострой! Верно ли это?Какие должны быть мои действия, что бы правильно оформить дом в собственность.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Сначала Вам можно попробовать продлить срок разрешения на строительство. Но если не получится, то дальнейшее строительство будет осуществляться в отсутствие на то законных оснований и объект может быть признан самовольной постройкой с последующей ее легализацией через суд.

Ирина

Здравствуйте, дом достался по наследству, в наследство вступили как в недострой, приехали оформлять в кадастровую фирму, там он уже оформлен как жилой дом, т.к. мама начала оформлять при жизни и не успела получить документы, что нам сейчас делать? С кадастровой отправляют к нотариусу, переделывать документы, аргументируя тем, что неправильно вступили в наследство, а нотариус отправляет в кадастровую

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Если проблема заключается в получении новых документов из кадастровой палаты, то Вам, как наследникам, должны были выдать данные документы, так как смерть заявителя не приостанавливает совершение начатого процесса регистрации недостроенного объекта недвижимости в качестве завершенного. На место заявителя просто встают его наследники. Поэтому Вам следует попробовать детальнее выяснить в кадастровой палате суть их претензий и правовое обоснование невозможности оформления права собственности на дом.

Евгений

Здравствуйте.подскажите пожалуйста сможим ли мы оформить дом на себя если купим.ситуация такова-имеется земля в собственности на двух человек.дом с подведенными коммуникациями, но оформлен как незавершенное строительство. разрешение на строительство имеется.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Никаких сложностей быть не должно. Вы можете купить объект незавершенного строительства и оформить на него право собственности. Другой вопрос, правильно ли велось строительство. Если при строительстве были допущены нарушения законодательства, то Вам просто не выдадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Надежда

Добрый день! Подскажите пожалуйста, у нас есть участок в СНТ, на нем возведён капитальный дом, недострой фундамент, стены, крыша, окна, двери. В разрешении на строительство нам было отказано по причине нахождения участка в зоне для ведения дачного хозяйства и в зоне полос воздушных подходов аэропорта. Как можно зарегистрировать объект? Через суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Надежда! В сложившихся условиях никак. Надо менять разрешенное использование земельного участка. Земли для садоводства не предназначены для размещения капитальных строений, Вы можете на этом участке построить только дачный домик.

Николай Захаров

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, можно ли прописаться в недостроенном объекте недвижимости на ИЖС, или можно ли зарегистрировать недострой как дострой и прописаться в нем?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Николай! Прописаться можно только в жилом помещении, под которым понимается жилой дом, но не объект незавершенного строительства. Поэтому Вас не пропишут в доме, который не достроен и не введен в эксплуатацию. Вы также не сможете зарегистрировать недостроенный дом как достроенный, так как предварительно нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Александр

Здравствуйте. В 1993г мне был выделен в пожизненное пользование земельный участок с разрешением на строительсто. В 2006г по решению суда за моим отцом,было признано право собственности на объкт незавершённого строительства. В 2010г по договору дарения объект перешёл обратно ко мне. Дом достроен,какие нужны документы и какова последовательность действий для регистрации его как жилого. Есть на моё имя свидетельство на объект незавершённого строительства, свидетельство собственности на землю, есть адрес. Заранее благодарен.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Надо обратиться в БТИ за получением технического паспорта на дом. Затем необходимо обратиться в местную администрацию за получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После этого можно регистрировать право собственности на жилой дом.

Александр

Спасибо Сергей. Есть ещё вопрос. Дом расположен в 1,5м от границы с соседним участком,это ни где не зафиксированно так как кадастровый паспорт не делался. Может ли это послужить отказом в получении разрешения на ввод в эксплуатацию? В судебном решении прописано заключение судебного эксперта о том,что сохранение данной постройки не нарушает прав и охраняемыхзаконом интересов других лиц. Может ли это мне помочь?

Сергей (старший юрист)

Маловероятно, так как выдача разрешения на строительство связана с проверкой качества непосредственно строительства. Но в связи с нарушениями в части соблюдения расстояний между строением и границами участка могут возникнуть сложности с получением некоторых документов, необходимых для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Василий

Здравствуйте.10.03.2018 Выиграл на аукцион земельный участок под ИЖС. Я так понимаю нужно мне отмежевать границы. Брать градостроительный план, потом разрешение на строительство. Вопрос. Могу ли я с капитальным фундаментом как недостройоформить фундамент в собственность, а потом и землю в собственность по процентной ставки от кадастровой стоимости? Есть удостоверение ветерана боевых действий если хоть как оно поможет Очень дорого она мне обошлась в аренде. Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Василий! Фундамент при наличии всех необходимых технических документов может быть зарегистрирован в собственность как объект незавершенного строительства с последующим преимущественным правом на покупку земельного участка под ним. Но вот стоимость покупки будет определяться местной администрацией и, скорее всего, по рыночным ценам.

любовь

Здравствуйте.В 2014 году купила дом как жилой дом незавершенное строительство. В 2017 закончили строить и переоформили как жилой дом. В 2017 продали дом и теперь в налоговой просят заплатить налоги так как дом в собственности менее 3 лет. Но адрес дома остался прежним. Поменялся только кадастровый номер и площадь дома. Почему считают что это уже другой объект? Или надо предоставить в налоговую справку с БТИ что это один и тот же объект?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Да, это уже другой объект. По законодательству законченный объект недвижимости и объект незавершенного строительства рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимости.

Вадим

Ув.юристы, подскажите пожалуйста.. Имею земельный участок в аренду под ИЖС. На сегодняшний день построил на нём капитальный фундамент. Могу ли я стать собственником данного участка, с имеющимся фундаментом только?!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вадим! Если земля находится в муниципальной собственности, то Вы имеете преимущественное право на выкуп этой земли без проведения торгов, так как являетесь собственником объекта недвижимости на этом участке.

Толик

У меня участок в снт в собственности.Фундамент на дом копитальный но не достроен. Времени уже мало до 1 марта. Как мне быть.с чего начинать для сбора документов. Ведь больше мне жить не где и я надеялся достроить дом и прописаться

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анатолий! Вам сначала надо заказать технический паспорт в БТИ. Потом можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства, в этом случае не требуется получать разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Марина

Добрый день! У нас земельный участок в ДНП, земли населенных пунктов; разрешенное использование: для дачного строительства. Начать строительство хотим начать с беседки и хозпостройки, а затем дом. Так как продлевают дачную амнистию, то разрешение на строительство не нужно. Но мы понимаем, что за два года не успеем построить дом, чтоб зарегистрировать его по дачной амнистии. Как нам правильно поступить? Брать ли сейчас ГПЗУ и разрешение на строительство или нет?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! На постройку дачи итак не надо получать разрешение на строительство, так как это не капитальный объект.

Янис

Добрый день, Хочу купить участок в ДНП с недостроенным бревенчатым домом в Московской области. У продавца есть документы на собственность участка. Но недостроенный дом не зарегистрирован на него. Он предлагает мне купить так, а потом регистрировать самому. Какие риски это несет для меня как для покупателя? Стоит ли соглашаться или предложить продавцу сначала зарегистрировать незаконченный дом на себя, а потом продать его мне? Насколько я знаю ему это проще сделать, так как до 1 марта 2018 действует какая-то упрощенная схема регистрации. Или есть другие варианты? Спасибо.

Янис

Добрый день, решил уточнить детали по своему предыдущему запросу: недостроенный дом на участке имеет свайно-винтовой фундамент, т.е. как я понимаю является капитальным строительством. И еще вопрос: можно ли дом заявить как дачный, а по факту он будет круглогодичным? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для легализации дома необходимо получить разрешение на строительство, оформить технический и кадастровый паспорт. После этого можно оформлять право собственности. Вы не успеете этого сделать до 1 марта 2018 года. С этой даты необходимо получать также разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому Вам лучше возложить на продавца оформление всех необходимых документов на собственность на дом, так как Вам придется оформлять все эти документы. По факту недостроенный дом является самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Сергей (старший юрист)

Капитальный характер дома будет установлен при его постановке на кадастровый учет. А не ставить на учет нельзя, так как местная администрация может в любой момент обратить на него внимание и снести на основании решения суда.

Янис

Спасибо за ответ. А если продавец сейчас легализует этот недострой, а я его после этого куплю. Но потом, когда я дом дострою, его мне все равно надо будет регистрировать по новой неупрощенной схеме, верно?

Сергей (старший юрист)

Верно. Вам надо будет получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это новое требование, оно действует с 1 марта этого года.

Янис

Добрый день, подскажите,если продавец продает дом и земельный участок по ДКП на общую сумму 915 тысяч рублей, должен ли он будет платить налог с продажи? Или на сделки до 1 млн. рублей налог не распространяется? Спасибо.

Янис

Добрый день, еще раз. Спасибо за предыдущие ответы. Пожалуйста, подскажите как правильно оформить и назвать договор задатка на покупку земельного участка с незавершенным строительством жилым домом. Продавец владеет земельным участком документы есть. И через несколько дней получит документ о регистрации незавершенного дома. После этого я должен ему внести задаток. И в связи с этим вопрос: в основном договоре будет указаны две суммы - за недостроенный дом и за зем.участок. И общая сумма. Задаток должен идти за что -то одно? Или он идет в счет общей суммы? И правильно ли его назвать: Договор о задатке купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством? Или Предварительный договор купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством с задатком? Спасибо за ответ!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если продавец владел домом и землей более 5 лет, то ему не надо платить НДФЛ.

Сергей (старший юрист)

Задаток засчитывается в счет общей сумму по договору, которая должна быть уплачена покупателем. Оформить можно отдельным соглашением о задатке или включить условие о задатке в предварительный договор купли-продажи.

Павел

Здравствуйте.Беру с торгов в аренду у администрации земельный участок под ИЖС.Смогу ли я его размежеватьна 2 части и построить 2 дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Межевание осуществляется целей определения границ земельного участка по отношению к другим участкам. В Вашем случае это означало бы, что Вы чужой земельный участок хотите разделить на два. Поэтому это невозможно без оформления права собственности на землю.

Павел

Спасибо за ответ! Хотя кадастровые инженеры пологают что можно. Через схему границ земельного учаска. После чего утверждение и подпись главы муниципалитета. Потом присвоение кадастрового номера каждому разделённому арендованному участку. И далее переоформление договора аренды. Тогда подскажите, если я построю на целом едином арендованном участке только фундамент одного дома, тогда я смогу оформить это строение недостроенный дом в собственность как незавершённое строительство??? После чего, на основании собственности моей незавершёнки сделать выкуп купчю всего земельного участка у муниципалитета??? Ну а потом буду межевать как захочу!

Сергей (старший юрист)

Сможете. Законодательство это не запрещает делать.

Регистрация объекта незавершенного строительства - процедура, требующая представления пакета документов в Росреестр. Наличие незавершенного строительства может вызывать трудности в процессе регистрации. Как правильно провести процедуру регистрации, чтобы оформить собственность за один раз и в минимальный срок?

Особенности процедуры

В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, незавершенные объекты строительства нуждаются в регистрации. Это можно сделать, используя правоустанавливающие документы на землю и разрешение на возведение здания.

Ранее не требовалось разрешение на строительство. Но 1 марта 2015 года были приняты существенные поправки в земельное законодательство. После этого разрешение стало обязательным для подачи документов на регистрацию.

Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке? Процесс оформления включает следующую последовательность действий:

1. техническая инвентаризация объекта;
2. получение разрешения на возведение дома;
3. получение кадастрового паспорта;
4. предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
5. получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.

Использование упрощенного порядка

Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.

Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:

• домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
• домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
• домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.

Таким образом, если речь ведется о строительстве частного дома необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с минимальным пакетом документов. Ответственный специалист предоставит вам бланк для написания заявления. На месте можно оплатить госпошлину. Сотрудник примет документы. Он назначит дату, когда можно получить готовую выписку из ЕГРН и забрать документы.

Чтобы оформить права на незавершенное строительство частного дома, необходимо предоставить на регистрацию полный пакет документов. Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию.

Чтобы этого не случилось, подготовьте следующее:

1. правоустанавливающие документы на землю;
2. декларацию или кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
3. квитанцию на оплату государственной пошлины.

В качестве правоустанавливающего документа на землю может использоваться свидетельство о собственности на землю и выписка из Единого реестра недвижимости. Если такого документа нет, придется представить дополнительный документ. Он может использоваться для оформления собственности по упрощенной процедуре. Может использоваться один из следующих документов:

• акт о предоставлении земли местным органом самоуправления или государственной власти;
• свидетельство о собственности на землю, предоставленное государственным органом;
• выписка из похозяйственной книги о праве на участок, предоставленном органом местной власти;
• другие документы, удостоверяющие право собственности конкретного гражданина на земельный участок.

Что касается декларации, ее должен заполнить собственник объекта недвижимости. Он может скачать образец в интернете и заполнить его самостоятельно. Данный документ не требует утверждения государственным органом или должностным лицом. На нем проставляется только подпись собственника.

Кадастровый паспорт требуется для тех ситуаций, когда незавершенный объект находится на землях с определенными видами разрешенного использования. Это может быть личное подсобное хозяйство при размещении в границах населенного пункта или индивидуальное жилищное строительство.

Оформление при дачной амнистии

Этот способ дает возможность регистрации недостроенного дома. Дачная амнистия действует на основе Федерального закона № 93 и представляет собой упрощенную процедуру оформления собственности на участок и дом.

Она распространяется на дома, возведенные на участках под подсобное или дачное хозяйство, а также под индивидуальное жилищное строительство. Чтобы все желающие могли зарегистрировать собственность на свои владения, дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года.

Оформление начинается с регистрации собственности на землю. Необходимо подать документы в ближайший отдел Росреестра или МФЦ. В первую очередь понадобится документ-подтверждение собственности на землю. В качестве такого документа может использоваться следующее:

1. постановление районной или городской администрации;
2. свидетельство о наследстве;
3. договор обмена, купли-продажи или дарения.

Данный документ подается вместе с заявлением установленного образца и квитанцией об оплате госпошлины. Далее необходимо собрать остальные документы, куда входит следующее:

• кадастровый паспорт на постройку;
• декларацию об объекте недвижимости в 2 экземплярах.

Затем необходимо еще раз обратиться в Росреестр, чтобы подать документы на регистрацию незавершенной постройки. Основная сложность заключается в подтверждении начала строительства.

В результате, важно оформить собственность не только на землю, но и на расположенный на нем дом, даже если его строительство не завершено. Многих отпугивает данная процедура в виду кажущейся сложности. В действительности же надо только подготовить полный пакет документов и написать заявление об оформлении права собственности.

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве. Как зарегистрировать , какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате , представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

• подарить;
• передать в наследство;
• обменять;
• заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

• Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
• Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
• Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
• Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида , — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы. Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

• описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
• разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
• документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
• техпаспорт из БТИ;
• смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
• кадастровый план земельной территории;
• документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
• документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
• квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
• заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации. Проверенный пакет может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности. Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

1. Незавершенное – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям. Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно. При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ, можно и два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

• кадастровый паспорт ;
• правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
• разрешение на возведение постройки;
• проектную документацию, смету;
• выписку из ЕГРП.

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства. Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения. Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
2. При продаже объекта и смене . В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. Содержание подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Регистрация незавершенки

Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности. Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, которые устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на . ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ). Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% - для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо, но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога. Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям. Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

30 Апр 2018 43

В последние десятилетия, в условиях сменяющих друг друга финансовых кризисов заморозка строительных объектов стала обыденным явлением. Подобные стройки есть практически в каждом населенном пункте. В качестве примера, можно назвать недостроенные дома на садово-дачных участках, находящиеся в собственности, либо многоэтажные дома, возводимые с привлечением денежных средств (долевое строительство).

Долгое время среди юристов не утихали споры на тему, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом и регистрировать их.

Это было связано с тем, что четкого понятия объект незавершенного строительства закон не дает.

В связи с этим, Верховный суд в своем Постановлении от 25.02.1998 года разъяснил, что ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.130 ГК РФ позволяют сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства, которые не связаны договором строительного подряда - это недвижимое имущество

Читайте также:

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

В настоящее время в судебной и правоприменительной практике под таким объектом принято понимать недвижимое имущество, которое находится в процессе постройки, располагается на земле и которое нельзя перенести в другое место без существенного для него ущерба.

Важно! Самовольная постройка, которая не была доведена до конца, не может быть зарегистрирована в Росреестре, как объект незавершенного строительства.

К таким постройкам относятся следующие типы сооружений:

• возведенные с серьезными нарушениями градостроительных правил;
• построенные на земельных участках, имеющих иное назначение;
• созданные без наличия соответствующих разрешений.

Право на самовольную постройку может быть признано только в судебном порядке.

Документы для регистрации права собственности на “недострой”

Для того, чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства следует собрать следующий пакет документов:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• учредительные документы (если речь идет о юридическом лице);
• паспорт;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• разрешение на строительство;
• документы, свидетельствующие об отсутствии строительного подряда (решение суда, соглашение о расторжении договора подряда, документ о ликвидации юрлица - подрядчика, акт приемки-сдачи объекта);
• проектная документация;
• доверенность (если в Росреестр обращается представитель);
• иные документы.

После того, как объект будет зарегистрирован соответствующим образом, с ним можно проводить любые, разрешенные законом сделки. Например, продавать, покупать, дарить, сдавать в аренду.

В дальнейшем, сведения об изменениях также находят свое отражение в Едином реестре путем их внесения в описательную документацию. Так, это может быть информация об объеме выполненных работ в процентном соотношении к полной готовности объекта (100%). При полном завершении строительных работ, собственник с разрешением на ввод в эксплуатацию должен вновь обратиться в Росреестр за получением нового свидетельства о праве собственности .

Процесс регистрации объекта незавершенного строительства в Росреестре достаточно сложен и занимает много времени. При этом - это не повод отказаться от него, ведь без этого никакие сделки с ним осуществить не удастся. Поэтому рекомендуем Вам обратиться к квалифицированным юристам, которые за определенную плату все сделают за Вас.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.